Hamulce rozwoju budownictwa
Brak umiejętności Urzędu
Powszechnie, choć błędnie uważa się, że hamulcem rozwoju budownictwa w Warszawie jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. Lamentuje się, że tylko ok. 16 proc. powierzchni miasta jest pokryte planami. Krytykuje się władze za ich brak i opieszałość w ich realizacji.
Obecnie miasto sporządza ponad 120 planów dla kilkunastu tys. hektarów. Nie w każdym przypadku wiem, po co. Owszem, dobrze jest mieć plany, bo porządkują przestrzeń, jeśli są dobrze zrobione. Ale plany to tylko wizja. Potrzebna jest jeszcze infrastruktura miejska i polityka jej realizacji, czyli pieniądze. A z tym jest gorzej.
W Warszawie jest wiele terenów, gdzie są uchwalone plany, nawet 10 lat temu. Tam jednak niczego się nie buduje, gdyż nie ma infrastruktury. Pytam więc, po co te plany? Dotyczy to ok. 2 tys. hektarów. Mogłoby tam powstać minimum 100 tys. mieszkań dla ok. 400 tys. osób w rzadkiej zabudowie.
Ostatni boom w cenach gruntów wywołał nie tylko łatwy kredyt, ale i brak uzbrojonych gruntów pod zabudowę. Zadziałało prawo popytu i podaży. Przedsiębiorstwa dostarczające wodę, gaz, prąd czy odbierające ścieki nie budują infrastruktury z kilku powodów. Po pierwsze budowanie infrastruktury tam, gdzie nie mam klienta, i który tam pojawi się za kilka lat, nie jest uzasadnione ekonomicznie. Po drugie, nie można budować, jeśli gmina nie wykupiła terenów pod drogi publiczne wyznaczone w planie. Trudno oczekiwać, żeby każdy wykupywał od prywatnych właścicieli paski gruntów pod swoje rury czy kable. Ponadto prace projektowe w zakresie infrastruktury winny być skoordynowane, tak by budując jedną sieć nie przebudowywać ułożonej przez kogoś innego. Bazą winien być projekt drogowy. Po trzecie, gdy już infrastruktura powstanie, to ceny gruntów poszybują w górę, więc ich cena opóźni zabudowę.
Władze nie potrafią sobie w takiej sytuacji poradzić, więc grunty pod zabudowę leżą odłogiem. A przecież od dawna istnieją stosowne przepisy. Samorząd jednak ich nie stosuje. Gmina winna natychmiast po uchwaleniu planu wszczęć procedurę dobrowolnego wykupu lub wywłaszczenia gruntów wyznaczonych w planie pod drogi. Obowiązkiem projektanta planu winno być zdefiniowanie w planie zasad prowadzenia infrastruktury miejskiej, by wszyscy się zmieścili. Infrastrukturę winno się budować przed budową dróg, by nie pruć chodników i asfaltu, począwszy od tej, która znajduje się najgłębiej.
Największym hamulcem rozwoju miasta jest brak wodociągów, sieci kanalizacji i c.o. Sieciami tymi zarządzają przedsiębiorstwa miejskie będące monopolistami. Prezesują tam politycy. Skutek każdy widzi. W zasadzie gmina nie prowadzi żadnej polityki zagospodarowania terenów. Działania są przypadkowe i wynikają najczęściej z kumulacji nacisków społecznych i lobbingu politycznego radnych. A przecież gmina ma prawo różnicować stawki podatku od nieruchomości, tak by motywować do ich zabudowy. Jednak tego nie robi.
Gmina ma prawo, a nawet obowiązek wprowadzić opłaty za odprowadzenie wód deszczowych do kanalizacji miejskiej. To mogą być niemałe kwoty. Niestety tego też nie robi. Kanalizacji deszczowej również nie buduje, bo nie ma na nią środków. Nie jest to zadanie MPWiK, tylko gminy. Ci, którzy odprowadzają deszczówkę do powstałej przed wielu laty kanalizacji, nic za to nie płacą. Sieć ta popada w ruinę, bo miasto zajmuje się nią po macoszemu. Powszechnie nie płaci się za wprowadzenie deszczówki do otwartych cieków i zbiorników wodnych poprzez kanalizację miejską. Część deszczówki za darmo wpada do kanalizacji sanitarnej, czyniąc ją ogólnospławną. Koszty obsługi tej sieci spadają na jej właściciela, MPWiK, a w efekcie na każdego odbiorcę wody i odprowadzającego ścieki sanitarne poprzez wyższą cenę tych usług. Nie wszyscy odprowadzają ścieki deszczowe do kanalizacji, gdy woda z ich rynien spływa na trawnik. Ale są tacy, którzy odprowadzają dużo wody deszczowej, bo mają place składowe, a nie pobierają wody i nie odprowadzają ścieków sanitarnych, więc nic nie płacą. Powstała zatem niezdrowa sytuacja, że jedni korzystają a inni płacą.
Usługi i zaopatrzenie w prąd, gaz czy telefony zostały urynkowione, więc z tymi mediami problemy są mniejsze. Można zrozumieć, że MPWiK czy SPEC niechętnie budują tam, gdzie nie ma jeszcze zabudowy, czyli klientów. Ponoszą koszty, a nie mają przychodów. Ale przecież nic nie stoi na przeszkodzie, by przedsiębiorstwa te budowały sieci na zamówienie i za pieniądze miejskie. Miastu winno się to opłacić, bo z zabudowanych gruntów będą wpływały podatki od nieruchomości, a nie rolne. Będą nowe miejsca pracy, a zatem i nowi podatnicy. Gdy grunty będą uzbrojone zacznie się ich sprzedaż. Do gminy wpłyną więc opłaty z tytułu renty planistycznej płaconej przy sprzedaży gruntu po uchwaleniu planu z uwagi na wzrost ich wartości. Mimo że rentę się uchwala (od niedawna), to miasto nie ma z niej dochodu, bo ona dezaktualizuje się po pięciu latach od uchwalenia planu. Brak infrastruktury powoduje, że sprzedaż gruntu jest w tym czasie incydentalna.
Kolejnym dochodem gminy w związku z zagospodarowaniem terenów mogą być opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Gmina może też wprowadzić opłaty adiacenckie od wzrostu wartości gruntu w związku z wybudowaniem przy udziale środków gminy dróg lub innej infrastruktury.
Nie widzę powodu, by gmina budowała to wszystko, a korzyść odnosili wyłącznie właściciele nieruchomości, mogąc sprzedać drożej grunt. Pieniędzy jest więc dość, trzeba się tylko schylić.
Bogdan Żmijewski
Copyright (c) 2004 Galder. All rights reserved.