Wydrukuj tę stronę

Dom Sztuki w malinach Wyróżniony

Napisane przez  Andrzej Rogiński

3 czerwca podczas Walnego Zgromadzenia SMB „Jary” nastąpi ostre starcie pomiędzy zwolennikami a przeciwnikami inwestycji Wiolinowy Pasaż. Wygra ta opcja, która będzie miała większość.

Przewodniczący komitetów domowych z ul. Wiolinowej 1, 11 i 13 oraz Dunikowskiego 1, Cybisa 4 i Pięciolinii 6 zaapelowali do sąsiadów o liczny udział w Walnym Zgromadzeniu. W bieżącym wydaniu Gazety spółdzielców „Jary” stwierdzili m.in.: Z budowy spółdzielczej robimy prezent 200 osobom kosztem ponad 5000 rodzin, które również chcą mieszkać w przyzwoitych i estetycznych warunkach, bez brudnych klatek schodowych i sypiących się balkonów, grożących pożarem wewnętrznych linii zasilających. Wiele decyzji dot. inwestycji obarczonych jest błędami. Zwrócili uwagę, że zrealizowanie potrzeb remontowych wymaga wyłożenia 35 mln zł, podczas gdy roczne wpływy na ten cel wynoszą 9 mln zł.

Po drugiej stronie znajduje się 200 osób, które podpisały umowy przedwstępne na mieszkania. Co prawda przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, ale powstały oczekiwania.

Przemysław Królicki, prezes Stowarzyszenia Realizacji Inwestycji zwrócił się do wszystkich członków Rady Nadzorczej by odpowiedzieli, czy popierają realizację inwestycji Wiolinowy Pasaż na podstawie wydanej decyzji, która będzie pozwalać na rozpoczęcie budowy.

Zagwarantował zachowanie w tym zakresie dyskrecji „rozumiejąc ryzyko obstrukcji innych członków Rady Nadzorczej”. Brak udzielenia odpowiedzi Stowarzyszenie uzna jako poparcie dla działań Zarządu w zakresie składania odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę.

Stowarzyszenie nie poprze odwołania członków Rady Nadzorczej, którzy wyrażą gotowość realizacji inwestycji. Jego zdaniem ewentualna uchwała Walnego Zgromadzenia o rezygnacji z inwestycji narazić ma Spółdzielnię na straty nie niższe niż 3 mln zł a ponadto nie przyniesie Spółdzielni zysku.

Pozwolenie na budowę wydane 2 grudnia 2015 r. zostało uchylone w całości przez Wojewodę 13 maja 2016 r. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że organ I instancji nie ustalił stron postępowania. Pozbawienie strony udziału w postępowaniu oznacza, że decyzja jest wadliwa. Niewystarczająco wyjaśniona jest zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W toku przygotowania nowej decyzji o ewentualnym wydaniu pozwolenia na budowę Biuro Ochrony Środowiska (BOŚ) zwróciło uwagę na to, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) przewiduje zachowanie wartościowych drzew na terenie przewidzianym pod zabudowę. Określone w dokumentacji warunki inwestycji nie gwarantują wypełnienia zapisów planu. Inwestycja „koliduje z częściami nadziemnymi i podziemnymi drzew co może mieć negatywny wpływ na ich stan zachowania”. Natomiast Biuro Architektury przygotowało postanowienie Prezydenta Warszawy o dostarczeniu uzgodnionego projektu zieleni. Biuro Ochrony Środowiska podtrzymało swoją opinię. Moim zdaniem brak było podstawy prawnej do dokonania uzgodnienia. Organ powinien ustalić to we własnym zakresie.

Podczas rozprawy administracyjnej inwestor potwierdził, że Spółdzielnia chce realizować zabudowę działki przy ul. Surowieckiego, ale projekt jest niezgodny z miejscowym planem w zakresie gospodarki zielenią. Zdaniem projektantów w tej sytuacji zajdzie konieczność przeprojektowania obiektu w zakresie wysokości zabudowy, zmiany bilansów miejsc postojowych. Ewentualna korekta projektu zmieni liczbę lokali mieszkalnych i miejsc postojowych. Na takie zmiany spółdzielnia nie jest w tej chwili gotowa. Architekt twierdził, że nie ma obowiązku uzgadniania projektu gospodarki zielenią z BOŚ na terenie, gdzie obowiązuje mpzp. BOŚ wskazał jedynie na ryzyko inwestycji.

Spółdzielnia liczyła się z decyzją odmowną. Prezydent Warszawy 16 maja wydał jednak decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielił zezwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych Wiolinowy Pasaż. Na terenie obszaru planistycznego ustalono realizację parkingu na 110 odtworzeniowych miejsc postojowych, z czego 70 na terenie inwestycji. Pozostałe 40 miejsc ma znaleźć się na sąsiedniej działce.

Zdaniem Zarządu Spółdzielni „Jary” decyzja o pozwoleniu na budowę jest przedmiotem analizy. „W decyzji nie uwzględniono postępowania wszczętego postanowieniem nr 509/URN/2016 z dnia 14.12.2016, które nakazywało spółdzielni uzgodnienie projektu zieleni w BOŚ. Do uzgodnienia nie doszło. W takiej sytuacji odmowa wydania decyzji – jest na podstawie art. 35 ust 3 Prawa Budowlanego obligatoryjna. Wyłączenie mieszkańców (66 osób będących właścicielami wyodrębnionych lokali) nastąpiło bez próby weryfikacji czy właściciele wyodrębnionych lokali są członkami spółdzielni. W takiej sytuacji istnieje poważne zagrożenie, że właściciel lokalu wyodrębnionego zaskarży skutecznie bezprawne wyłączenie go z postępowania, wystąpi o przywrócenie terminu i doprowadzi do uchylenia decyzji nr 132. Może się to zdarzyć nawet po rozpoczęciu robót budowlanych.
Tak sytuacja doprowadzić może do wstrzymania rozpoczętych robót, a po uchyleniu pozwolenia na budowę – do straty środków wydatkowanych przez nabywców lokali na realizowane prace, oraz konieczność zapłaty przez spółdzielnię kar umownych z tytułu odstąpienia od robót. Może też dojść do podniesienia powyższych uchybień i problemów na etapie realizacji inwestycji podczas kontroli bankowej banku kredytującego inwestora – co może skutkować odstąpieniem banku od umów kredytowych, pod rygorem natychmiastowej spłaty wypłaconych transz kredytu. Dlatego też, aby uchronić osoby które wpłaciłyby pieniądze na inwestycję przed ich zamrożeniem lub stratą we wstrzymanych robotach, jak również wszystkich członków spółdzielni przed długotrwałymi sporami – Zarząd zamierza odwołać się od decyzji. Odwołanie się od decyzji zgodnej z wnioskiem wnioskodawcy jest dopuszczalne w świetle orzecznictwa”.

25 maja Rada Nadzorcza Spółdzielni powzięła uchwałę wskazując na wiele nieprawidłowości w procesie realizacji inwestycji. Uznała ona umowę o zastępstwo inwestycyjne za niekorzystne dla Spółdzielni. Jako nieprawidłowość oceniła odbiór i zaakceptowanie przez inwestora zastępczego i Spółdzielnię projektu budowlanego pomimo „kolizji projektowanych budynków z istniejącym drzewostanem”, który powinien być zachowany zgodnie z mpzp. Zarząd podjął nadmierne ryzyko zlecając wykonanie i odbierając projekt wykonawczy inwestycji przed uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę. Nabór inwestorów i zawarcie umów przedwstępnych przed uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę tez jest nieprawidłowością. Rada zobowiązała Zarząd do przeprowadzenia analizy stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie naruszenia przepisów prawa karnego. Jeśliby przepisy zostały naruszone to zarząd ma obowiązek powiadomić prokuraturę i CBA.

Niepokój wzbudza przyszłość działki, na której stoi Dom Sztuki. Gdyby został zrealizowany Wiolinowy Pasaż według aktualnego projektu to działka ta miałaby lichą wartość. Koszty inwestycji odstraszyłyby nabywców. Ewentualna inwestycja w miejscu starzejącego się obiektu – zgodnie z mpzp – musiałaby uwzględnić 800 m kw. na kulturę plus 450 m kw. powierzchni użytkowej dla aktualnych właścicieli. To zaś wymagałoby 42 miejsc postojowych plus 40 miejsc odtworzeniowych plus miejsca dla mieszkańców nowego budynku. Pod budynkiem trzeba zatem zmieścić 3 poziomy garaży. A Wiolinowy Pasaż ma mieć jedynie poziom - 1. Wiolinowy Pasaż bez działki, na której stoi Dom Sztuki, to marnotrawstwo. Nie widzę perspektywy przygotowania brakujących 40 miejsc postojowych.  

Andrzej Rogiński